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    在長春,房產中介以公司化模式運營即將奔向第一個10年。可時至今日,他們似乎丟失了當年的創業激情,在前行中無比困惑,開始懷疑,消費市場能否承載如此厚重的體量?調控下的樓市,外圍環境因素和內部潛規則雙重壓力,讓房產中介行業仍在嚴寒中度日。率先覺醒的房產中介商們,開始尋求自救……
    一連串的化學裂變,提前推動了長春歷史上首個與該行業訴求一致的自律組織———長春市房地產中介服務行業商會。8月8日,它將正式成立。
    人們不禁會問,商會成立後,對目前的現狀將會產生怎樣的影響?頑疾頗多的行業潛規則,是否可以就此打破?
    規則尚未實施,結果尚不得知。但就在成立前夕,商會籌備階段,這裡卻發生了讓人頗感意外的行業大事———58家長春房產中介抱團要求與58同城網就服務價格等談判。但想說清這事,還得從即將成立的房產中介商會說起。
    三次有料的籌備會
    7月28日,長春市大經路1788號,吉林省置晟房地產經紀有限公司內,經紀人們異常忙碌。
    8時55分,公司負責人王義全並沒有像往常那樣,召集管理人員討論本周重點工作,而是拿著一份文件仔細閱讀。一個企業家不思眼前公司業務,此時究竟在做什麼?
    “長春市房地產中介服務行業商會,8月8日就正式成立了,現在我所有的精力全都放在了這上面。”他告訴記者,這是長春歷史上首個以行業企業和個人為主體自願結成的非盈利社會團體,對業內意義重大。再過幾天,他也將實現角色轉變———通過會員推舉將出任該商會第一任會長。
    “現在長春多數房地產中介的日子不好過……不遵守行業規範的,惡意攪單的,走私單的等等,總之比較混亂,如果不快點解決這些問題,今後就是災難。”他說,為了籌建商會,由幾個帶頭企業申請,與自願入會的會員進行了多輪溝通,大家都覺得是時候抱團了,在拿到主管部門批覆後,大家張羅著儘快正式成立。
    “截止到目前,已經開了三次籌備會了,每一次都能達成幾項共識,針對的全是未來行業的發展。”王義全告訴記者,如果說第一次籌備會是搭框架、明確體系、促行業發展,那麼第二次和第三次籌備會,就是給行業現有的“頑疾”診斷,進而開出藥方。
    作為系列會議推舉的代表之一,長春銘家地產總經理李鴻羽在籌備會上發言:“制定行業標準、統一收費標準、聘請法律顧問、監督行業不良行為等,不能再拖了。”另一位被推舉的代表、長春協力房產總經理李茂玉現場發言,也表達出了多數人的想法:“要想長遠發展,有必要建立起行業法則。”他表示,行業規則、行業管理、資源共享等方面都要逐步解決。
    多條重磅新規問世
    記者得知,雖然商會還在籌備中,但一些能夠立即執行,並且已達成一致的規則,已躍躍欲試。據瞭解,在商會成立的前夕,多個重要的統一公約已出爐。其中包括健全法律文書、統一制式合同文本、統一行業收費標準、統一行業薪資標準、經紀人違背職業道德實行黑名單公示制。
    具體來看,為解決服務業法律文書不規範現象,今後會員企業將實行統一法律與合同文本,以此降低因非主觀意願造成的不必要違約成本支出。
    此外,過去不按照標準收費,為了賺錢亂收費等現象也有瞭解決的方向,中介佣金統一規範為總房價2%(天津房產中介收費已經明碼標價,目前,本地有關部門已經調研,正在征求行業意見,未來很有可能實現按照服務項目收費,不超過3%),業務貸款代辦費,每筆由當前3000元~5000元的收費標準,統一規定為收取4000元;與此同時,為了避免因薪水制定標準不同,造成私下挖人、頻繁跳槽等不穩定現象,薪酬發放方式,也將把有底薪+提成,推進為主流薪酬方式。
    對於一些經紀人不道德的業務行為,擾亂市場秩序、敗壞了房地產中介聲譽和社會形象的行為,商會也將在自律和瞭解的前提下,一旦發現即通過公眾媒體公示,以警示購房者合理選擇商家。
    對於行業內部,部分企業即將實施統一標準,消費者也有自己的看法。“這個市場真的太亂了,不知道哪家說的是真的,哪家說的是假的,我如果選擇通過中介辦理業務,會優先考慮更規範的房產中介。”最近,有購房意向的長春市民鐘女士表示。與其觀點有所差別,同樣購買二手房的長春市民王剛則表示,不會有針對性地挑選中介,考量的標準還是收費。他告訴記者,市場競爭,不能光看規矩,省錢才是硬道理。
    “第一槍”已瞄準58同城
    如果把商會籌備會上達成的一些共識暫且當作向潛規則宣戰的話。那麼,在商會成立前,會員們集中發力,則更像是真正意義上的第一槍。而這一槍所瞄準的對象,則是在國內具有一定影響力的分類信息服務類網站58同城。
    事實上,按照受訪者的說法,對於58同城的不滿由來已久,之所以此時爆發,除了過往的“積怨”,還有最近由58同城CEO姚勁波勾起的新火。記者在採訪中瞭解到,本地房產中介商第一次有了不舒服的感覺,來自其宣傳的一則廣告。2011年的58同城,就因廣告詞中一句“不用中介租房子”遭到中介商家的抵制。當行業的不滿記憶漸漸淡去,新一輪“刺激”又來了。2014年2月28日,58同城又推出個人認證房源,可以直接對接房東達成住房交易,在這個交易閉環中,租房中介被徹底拋棄,遭到又一輪的聲討。
    可這,還沒有結束。7月,姚勁波在接受新浪網《生逢大時代》欄目採訪時表示:“我要做一個平臺,讓中介沒有活路。”一石激起千層浪,負效應快速發酵。或許是註意到了房產客戶的情緒,7月31日,姚勁波在微博上澄清,在中介的表述前,加了一個“黑”字。並稱讓黑中介無路可走的過程,本身就是讓優質的信息、誠信的經紀人脫穎而出的過程。
    附帶的58同城官方聲明裡,也做了更為詳細的表述:“在58同城平臺上已經有越來越多的正規房產中介、優秀經紀人和商戶企業開始不斷加入到58同城的信息質量建設體系里,與58同城一起向黑中介和虛假信息發起挑戰。正如58同城CEO姚勁波先生在採訪時所表達的一樣,讓黑中介無路可走。”
    文字間的轉換,絲毫沒有得到商家原諒。即將正式成為第一批長春市房地產中介服務行業商會會員的人們坐不住了,他們聯名要求與58同城“談談”。
    據長春市住房保障和房地產管理局統計
    備案的二手房中介公司
    232家
    據業內人士保守統計
    目前中介從業人員
    1萬人左右
    各種規模門店
    超過2000家
    收費標準、服務項目引發眾怒
    “我們一年沒少給他們送錢,150個端口每個月就兩三萬。”李鴻羽告訴記者,對58同城“討要說法”的根本原因,除了上述外,還因為“收費規則制定不合理、收費項目太多、網站房產交易板塊虛假鏈接較多。”同樣的感受還發生在其他人身上,擁有90個58同城端口的長春市眾誠房地產代理有限公司總經理孫宇也表示:“58同城相關言論和做法其實只是一個導火索,讓大家有情緒的其實是它的收費標準。”他透露:“它們後期上了很多二次服務的項目,這個是建立在基礎端口費用之外的。”他告訴記者,這裡麵包括免稅房源、推廣、置頂等,這些沒有收費定量。“最讓人接受不了的是,就算願意出錢,好位置也不一定就是你的,因為有競價。”所謂競價,就是58同城採用集合競價方式為自己平臺創收的一個手段,因為客戶資源量大,它摸透了大家發佈信息的真實訴求,便讓企業之間通過類拍賣的方式,互相出價,最終通過這種方式,購買置頂等特權。結果可想而知,企業和經紀人負擔越來越大。換句話說,每季度每個端口600元的固定費用之外,還需要額外支付300~500元的二次消費費用。
    記者瞭解到,由於上半年房產中介收入不佳,經營壓力猶存,目前包括商會會員在內的房產中介商,多會選擇多個平臺推廣,例如趕集網、搜房網、安居客以及58同城。但由於58同城占到60%~70%市場份額,很多商家都選用其作為業務信息發佈渠道。在這其中,既有擁有十幾個端口的小中介,也有擁有100個端口的稍大點的中介,個別規模大的中介甚至有400個以上端口。而在費用方面,有的需要房產中介承擔,有的需要經紀人自己掏錢。有業內人士透露,就企業來說,平臺固定費用和額外費用支出,就占到經營額的30%。如果以經紀人個人消費來看,就是在他們的工資中掏錢。這種模式如果繼續下去,將加重企業的資金壓力和一線員工的額外支出。
    58家中介聯名要求“對話”58同城
    積怨已久,何去何從?到目前為止,58同城每季度基礎端口收費和二次消費環節並沒有鬆動跡象,個別環節讓步,也不符合客戶訴求。但是對手早已有了動作。記者調查發現,與58同城相比,搜房網最近作出“大幅調低端口費,取消電腦端、手機端雙重收費”等幾大承諾。另一家從事同類業務的趕集網,目前季度收費也從650元降至500元。
    王義全表示,58同城收費高,用戶過多,導致經紀人上戶量方面競爭大,其價格與上戶量,並未達到應有的比例。“我們這次是以商會會員和準會員名義和58同城對話的,商會籌備讓大家走到了一起,算是抱團吧。”記者獲悉,籌備會期間,與會公司負責人都簽了聯名信,要求與58同城“對話”,簽名錄上的時間是7月15日。而欲爭取的條件中,包括去掉二次收費項目,諸如免稅、推廣、置頂的費用;端口只設一個買賣租賃合併端口;能否給予一定產品折扣。
    一旦無果,商會會員也有對策。記者獲悉,若58同城不能給出一個令雙方滿意和合理的政策,從2014年8月1日起,長春市房地產中介商會全體會員單位,將停止與58同城進行包括房地產類與招聘類在內的任何合作,再不續簽合同和繳納任何費用。
    時間一天天過去,商會所期待的與58同城的談判沒有如期到來,這意味著,8月1日起的承諾,也將被提上日程。
    “我們是7月15日簽名,之後就與58同城提出企業的訴求,但截止到7月31日晚上,58個會員或準會員單位提出的要求,58同城方面並沒有明確答覆。”王義全告訴記者最新進展。
    58同城方面知道這事嗎?記者昨日聯繫到了自稱58同城長春分公司房產負責人馬林。“客戶最新訴求,有企業以集體名義提出過,我本人和業務員也有所瞭解,事實上之前已經談過三次了,每次公司也給了答覆,給出了諸如端口的優惠,其餘不方便透露,但是因客戶太多,訴求不一樣,對方還是不滿意。”她表示,解決這個問題,不是一方的事情,需要雙方認可,況且分公司收到的客戶訴求需要彙報給總公司(北京總部),這邊只能是申請。
    至於8月1日開始,一些企業所作出的選擇,58同城方面稱本意是不願意看到的。“我們是合作關係,企業不可能主動放棄這種合作關係,但如果客戶單方面作出這樣的決定,如果溝通不成,我們只能表示遺憾。”她說。
    據業內人士透露,58同城目前在長春所占市場份額靠前,每年從房產中介拿走的收益以“千萬”計價。而這其中,目前商會會員和準會員(房產中介企業),在58同城房產類的消費額已占58同城房產類總消費額的60%~65%。
    爭議
    行業競合能走多遠?
    按照王義全給記者提供的數據,現在入會會員單位,在本行業中影響力巨大,差不多能占到本地房產中介業務至少六成以上的市場份額。而初步計劃首批會員在60個左右。由過去的競爭模式,逐漸變成了競合,營造規範的行業環境後,真的能使現有市場升級,或是翻牌,產生共贏嗎?
    有非商會會員單位、獨立門面經營者就對市場上這種自律發出了悲觀的聲音。“這麼大的市場,不是政府強制規定的規矩,誰執行啊?這個行業,就是賺一分是一分,大家都懷揣心思,誰和錢過不去啊?”一位不願透露姓名的房產中介商表示,商人都是逐利的,經營收入都是有考量的,這種關係(抱團)沒有一點瑕疵嗎?不見得吧!其實,這種聲音在記者接下來的採訪中,還聽到許多。
    面對外界的擔憂和質疑,已經入會的人也有自己的解釋。“入會企業都是行業大品牌,只要是主流的事情,老百姓滿意就有意義,至於不願意‘競合’的企業,人家有自己的想法,但只要服務到位了,市場還是有認知的,畢竟這是一個長期的事情。”王義全說。而作為會員企業,長春市金築房地產代理有限公司負責人王一竹表示,任何事物的向前發展或是改變現狀,都要做好短期陣痛的準備。李鴻羽和孫宇也認同這種說法並表示,誰違背了市場,不按規矩出牌,長期來看,一定會出問題。
    該商會的成立對長春房產中介行業,日後將產生怎樣的影響?吉林大學經濟學院副教授丁肇勇認為,對推動整個行業發展來講,它的成立非常有意義。如果商會成立起來,行業內部會員就有實現自律和規範的可能。這可以進一步規範和引導長春房產中介行業健康快速發展,在政府主管部門與企業之間也將起到橋梁和紐帶的作用。對重塑行業整體形象、有效增強行業市場競爭力都將起到積極的作用。
    編輯:張星 美編:於鷺鷺 校審:趙馨
  (原標題:長春58家房產中介抱團 叫板58同城網)
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